Skrivet av Maria Landeborn
10 april 2012
Bopriser 1996-2011
13 maj 2013
bo & låna
Bolånen oroar inte bara Riksbanken
Tre av tio oroar sig över storleken på sitt bolån, och var fjärde blir tvungen att ändra livsstil om boräntan stiger med tre procentenheter. Mer glädjande är att fler jämför boräntor än för ett år sedan, och att alla kan lyckas med ränteförhandlingen. Det viktiga är att våga fråga.
Tre av tio oroar sig över storleken på sitt bolån. Framför allt är det unga under 35 år som regelbundet känner oro. Egentligen är det inte så konstigt. Bopriserna har stigit kraftigt sedan mitten av 90-talet och för den som exempelvis ska in på bostadsmarknaden i Stockholm idag krävs både ett rejält lån och en rejäl kontantinsats. Unga som varken har haft möjlighet att spara ihop kapital eller hunnit få en bra löneutveckling får det svårt, och de blir dessutom extra sårbara om räntan stiger eller om något annat händer som gör att inkomsten minskar.
En annan sak som är oroande är att var fjärde person blir tvungen att ändra livsstil på något sätt om boräntan stiger med tre procentenheter. Några får sälja bostaden, andra får dra ner på det som sätter guldkant på vardagen som resor och nöjen, och ytterligare några får sänka sin levnadsstandard. Det tyder på att ganska många hushåll är räntekänsliga, och att det kommer att få tydliga effekter den dag Riksbanken höjer räntan ordentligt.
Men det finns också glädjande nyheter i dagens rapport. Fler jämför boräntor innan de väljer bank, vilket betyder att fler ställer krav på banken och därigenom kan spara tusenlappar varje år. Dessutom är inte det viktigaste att ha en hög lön eller vara välutbildad för att lyckas med ränteförhandlingen. Nej, det viktiga är att ställa frågan över huvud taget. Nio av tio får en lägre ränta när de frågar, oavsett om det handlar om män eller kvinnor, unga eller gamla, hög- eller låginkomsttagare.
Mer om det här finns att läsa i Rapporten Bo & Låna 2013, eller se en kort sammanfattning i videoformat.
25 april 2013
Börsen
På med skygglapparna
Börsen har varit stökig länge och rubrikerna är ena dagen nattsvarta och nästa fyllda av framtidshopp. Det är med andra ord lätt att bli stressad som vanlig sparare. Ska man kliva ur nu? Eller är det rent av köpläge på börsen?
Idag släppte Fondbolagens Förening en ny rapport som handlar om sparande i aktier, där man undersökt hur den långsiktiga spararen klarat sig genom alla kriser. Vinner trägen, eller lönar det sig att försöka tajma upp och nedgångar?
Svaret tycker jag illustreras rätt väl av Carnegie Fonders VD Hans Hedström, som också förvaltar två av Carnegies fonder. På frågan om det går att tajma marknaden blir svaret ”nej, i alla fall har jag kapitalt misslyckats med det”. Gustav Setterblad, förvaltare av Didner & Gerges småbolagsfond, säger i sin tur att de aktiva spararna ofta säljer när det redan gått ner ganska kraftigt, och köper när en stor del av uppgången redan skett. De som istället låg kvar och väntade ut rörelserna lyckades ofta bättre. Och om inte ens proffsen lyckas vara kortsiktiga, hur ska man då lyckas som sparare?
Rapporten – och jag också för den delen – slår istället ett slag för att vara långsiktig. Faktum är att den visar att om man sparat på Stockholmsbörsen under en valfri tioårsperiod mellan 1919 och 2012 så har man bara under en enda period förlorat pengar, och det var efter den stora depressionen år 1930-1939 då besparingarna minskade med 0,2 procent i värde. Alla andra perioder har avkastingen varit positiv. Om man istället varit kortsiktig och sparat under ett enskilt år under samma period, 1919-2012, så hade man förlorat pengar 28 av de åren, och många gångar har nedgången varit kraftig.
Jag har sagt det förut och säger det igen. För att lyckas med sitt sparande behöver man inte vara den som vet mest. Istället är det den som är långsiktig och inte låter sig stressas av snabba upp- och nedgångar som lyckas i längden. Spara regelbundet så riskerar du inte att köpa allt vid fel tillfälle, och tänk på att historien visar att trägen vinner. Så på med skygglapparna när domedagsrubrikerna lyser svarta och fortsätt på din inslagna väg. Du ökar både chansen att lyckas och minskar risken för magsår.
10 års sparhorisont, genomsnittlig årlig avkastning för aktier 1919-2012 (Stockholmsbörsen, nominellt värde).
Källa: Fondbolagens Förening ”Sparande i turbulenta tider” Länk till rapporten ->
9 november 2012
biligt
Osmart råd att aldrig binda
Det finns många argument till varför man aldrig borde binda boräntan. Många av dem är tyvärr onyanserade. Mellan två och åtta tusen har månadskostnaden varierat de sista fyra åren för ett genomsnittligt bolån på 1,5 miljoner med rörlig ränta. Det visar rätt tydligt vad risken med den strategin är.
Ett skäl som alltid framförs till att inte binda räntan är att den som gjort det historiskt oftast förlorat på det. Bara vid två tillfällen har den som bundit lånet blivit en vinnare. 2005 när räntan bottnade innan högkonjunkturen som ledde fram till finanskrisen, och 2009 efter finanskrisen när den rörliga boräntan bokstavligt talat dök till rekordlåga 1,5 procent. Vidare säger motståndarna att man inte bara binder boräntan utan dessutom binder sig till banken, och det senaste argumentet är att man genom att binda lånet frånsäger sig möjligheten att kunna pruta på räntan.
Till att börja med är det lätt att säga att det ”aldrig” varit lönsamt att binda räntan när den varit på väg neråt de senaste 15 åren. Givetvis blir det inte lönsamt då. När räntan däremot är så låg att den inte kan bli särskilt mycket lägre, ja då kan man fundera på det om argumentet verkligen håller framöver. Visst kan räntan sjunka någon procent till, men inte särskilt mycket mer. Uppåt kan den däremot gå, och det betydligt mycket mer än en ynka procent.
Sedan har vi det här med att man även binder sig till banken eftersom det kostar pengar att lösa ett bundet lån i förtid. Det är sant. Därför gäller det att välja bank med omsorg, och att inte binda räntan längre än man tror att man ska bo kvar. Hos vissa banker går det dock att byta säkerhet för lånet, så om du flyttar vidare till något som är minst lika dyrt kan du ta med lånet och slipper betala ränteskillnadsersättning. Det kan vara en möjlighet värd att undersöka.
Slutligen har vi det här med att pruta på boräntan. Jag har själv alltid gjort det, och givetvis ska man göra det eftersom det uppenbarligen finns pengar att tjäna på det. Tyvärr – tycker jag – erbjuder inte alla banker en rättvis ränta redan från början. Man måste själv be om det (eller hota med att byta bank) för att få den ränta man är värd. Men precis som när man har en rörlig ränta kan man höra sig för vilken ränta banken kan erbjuda om du binder lånet, eftersom du därmed i princip garanterar att du att kommer fortsätta vara kund ett tag framöver också.
Att bara säga att man aldrig ska binda lånet är alldeles för onyanserat. Ett genomsnittligt bolån är på ungefär 1,5 miljoner idag. Grafen visar vad det kostat varje månad att ha en rörlig boränta på ett sådant lån mellan 1997 och idag, och det är lätt att se att svängningarna varit stora. Boende i storstäderna har ofta lån av den dubbla storleken och enkel matematik säger att då har kostnaden svängt mellan fyra och sjutton tusen i månaden.
Det är lätt för någon med goda marginaler i plånboken att tycka att det är värt den risken. Men för den som inte har samma förutsättningar blir det lätt ett dåligt råd att alltid välja rörlig ränta därför att det är ”billigast”. Att utgå från sin egen situation och vilken risk man har råd att ta är betydligt smartare.
Månadskostnad för ett bolån på 1,5 miljoner kronor med rörlig ränta, januari 1997 - november 2012
1 november 2012
bopriser
Vem är störst boprisoptimist?
Fastighetsmäklare beskylls emellanåt för att vara alldeles för optimistiska till hur bostadspriserna ska utvecklas framöver. Frågan är om det ligger någon sanning i det påståendet?
Vi gör varje kvartal en enkät som ligger till grund för något som kallas Mäklarbarometern. Där frågar vi mäklare i Stockholm, Göteborg och Malmö vad de tror om bostadspriserna det närmaste kvartalet i sina respektive städer. Faktum är att mäklarna varit ganska pricksäkra i sina prognoser under de åtta år enkäten gjorts. Korrelationen mellan mäklarnas prognos och hur priserna faktiskt utvecklats är mellan 0,75 och 0,85 vilket ändå måste sägas vara väl godkänt. Så bra är det exempelvis svårt – för att inte säga omöjligt – att försöka förutsäga hur börsen kommer att gå nästa kvartal.
Den här gången har vi ställt samma frågor om bopriserna till tusen privatpersoner som bor i storstäderna för att se vilka som egentligen är mest optimistiska – mäklarna, eller storstadsborna själva? Frågan de fått svara på är hur priset på bostadsrätter och hus kommer att utvecklas fram till årsskiftet i år.
Facit visar att mäklarna inte alls framstår som särskilt optimistiska, åtminstone inte i jämförelse med privatpersonerna. Det är istället de boende i storstäderna som har en mycket mer positiv syn än mäklarna på hur prisutvecklingen kommer att se ut framöver. Och det gäller både bostadsrätter och hus, i alla tre städerna. Både män och kvinnor, unga och gamla.
Några är dock större boprisoptimister än andra. Bland boende i Stockholm tror exempelvis 45 procent att priset på bostadsrätter kommer att stiga de sista månaderna i år. Detta trots att snittpriserna redan befinner sig väldigt nära de gamla rekordnivåerna för två år sedan. Bland mäklarna är andelen som tror att priserna kommer att stiga bara 14 procent.
En annan tydlig trend är att storstadsbor under 30 år har mycket större tilltro till bostadsmarknaden än de äldre. Kanske är deras inställning färgad av att priserna i stort sett bara gått åt ett håll – uppåt – de sista femton åren. Det kan till stor del förklaras med att boräntan sjunkit under samma period och att vi därmed kunnat låna mer pengar. Men det är nog många inte medvetna om. Många unga riskerar därför att få en obehaglig överraskning den dag räntan stiger eller bopriserna sjunker – eller i värsta fall både och.
Mer om vad storstadsbor och -mäklare tror om bopriserna kan du läsa i rapporten ”Storstadspriser” på Sbab.se.
Vad tror du om bopriserna? Har vi en bostadsbubbla, eller kommer de att forsätta upp?
11 oktober 2012
Fonder
Härligt, härligt, men farligt…
Över 13 miljarder har svenska folket sparat i obligationsfonder i år och de fonder som investerar i företagsobligationer är populärast av alla. Bara sedan årsskiftet har de fem bästa stigit med mellan 17 och 22 procent. Frågan är vad som händer den dag de inte längre har medvind från sjunkande räntor?
Samtidigt som svenska folket placerat drygt 13 miljarder kronor i obligationsfonder har de tagit ut över åtta miljarder ur penningmarknadsfonder. Det gör både räntefonder till årets vinnare och förlorare, och visar att spararna väljer långa räntor istället för korta. Eller hög risk istället för låg, kan man också säga.
Bland obligationsfonderna pekas de som investerar i företagsobligationer ut som mest populära. Anledningen till att de började uppmärksammas var att företagsobligationer ansågs mer attraktivt värderade än aktier, och väntades ge en bättre avkastning i förhållande till risken. Det fick en hel del publicitet, och med det växte både spararnas intresse och antalet företagsobligationsfonder hos bankerna. Fonderna har gått bra än så länge, bland annat därför att räntorna har sjunkit och det gör att priset på obligationer stiger. Spararna som investerat i dem i år är därmed också vinnare. Faktum är att en topplista över vilka räntefonder som gått bäst sedan årsskiftet visar att de fem bästa gett mellan 17 och 22 procent i avkastning, medan de bästa Sverigefonderna”bara” gett knappa 15 procent.
En närmare titt på vilka fonder som gått så fantastiskt bra visar att det enbart handlar om så kallade high yield-fonder. Det är fonder som investerar i obligationer med ”skräpstatus”, det vill säga med låg eller ingen kreditvärdighet. Samtidigt är också avgifterna höga jämfört med hur det normalt ser ut i räntefonder. TER (summan av alla kostnader i fonden i procent) är i flera fall uppåt två procent om året vilket är högt. Bara en av topp fem-fonderna har ens funnits så pass länge att den fått en ranking av Morningstar, och det är Ålandsbanken Euro High Yield som startades i slutet av 2005.
Jag hör till dem som tycker att det här är en intressant sparform, men med tanke på hur många som hakar på trenden är det läge att även tala om risken. Räntorna som var låga förut är ännu lägre idag. Börjar de stiga kommer det att få obligationer att sjunka i värde och därmed även fonderna. En tuff konjunktur kan ge sjunkande kreditvärdighet hos bolagen och det får också obligationspriserna att falla. Eftersom många av fonderna saknar ranking och någon historik att tala om är det svårt att säga hur de kommer att lyckas när de inte har medvind i ryggen. Man ska också komma ihåg att en fond som stiger över tjugo procent på nio månader kan sjunka lika mycket på samma tid.
De fem företagsobligationsfonder som gått bäst sedan årsskiftet
Källa: Morningstar
