Hur går det på världens viktigaste marknad?

Publicerat den 20 augusti 2011 kl. 07:10

Vilken marknad har mest betydelse för världsekonomins fortsatta hälsa och därmed för ditt och mitt jobb? Oljesektorn? Fel. Den amerikanska konsumtionen? Fel. Den kinesiska fastighetsmarknaden? Rätt.

skriver Carl Cederström på placera.nu, med hänvisning till att byggsektorn i Kina konsumerar en betydande del av världens stål och betong.

Dessutom är Kinas ve och väl i mångt och mycket beroende av billiga lägenheter.

Om en stor del av kinesens inkomst går till boende kommer han nämligen spendera mindre, vilket går emot myndigheternas önskan att öka den inhemska konsumtionen.

Det skulle även matta av efterfrågan av varor och tjänster i det land som många sätter sin tilltro till vid avgrunden till en ny global recession.

Men hur går det egentligen på ”världens viktigaste marknad” då?

Carl Cederström avslutar artikeln:

Statistik över den kinesiska fastighetsmarknaden är dock svårtolkad och ibland bristfällig. Men för varje makroekonom med lite större ambitioner krävs en grundläggande förståelse och insikt om denna – världens viktigaste marknad. För när den nyser kan du och jag drabbas av svår influensa.

Kinas fastighetsmarknad är ytterligare en oerhört viktig fråga – för Kina och hela världen – som knappt alls uppmärksammas i svensk media.

Jag tänkte därför komma med lite bakgrund och statistik för att ge en klarare bild av situationen.

VARFÖR STIGER PRISERNA?

I ett Kina utan många investeringsalternativ, där tiotals miljoner människor varje år flyttar från landsbygd till stad, har fastigheter sprungit upp som det bästa alternativet till hög avkastning.

Många fastighetsinvesterare bryr sig inte om att hyra ut lägenheterna, utan nöjer sig med att tjäna pengar på värdeökningen.

Från nyhetsbloggen China Beat:

(…) This is the “stir-fried apartment,” a phrase that describes apartments bought by wealthy individuals as investments, yet left empty because nobody they know is willing to pay the high rents. Many buyers understand that the market for apartments does not conform to consumer demand, but invest anyway, for two reasons.

First, they need a place to store savings outside either the sclerotic banking system, which delivers returns far below the rate of inflation, or the Chinese stock market, which is notoriously volatile.

Second, they are confident that local governments will continue to drive land prices upwards as a way to raise land lease revenues.

Omständigheterna har resulterat i att det finns över 60 miljoner tomma lägenheter i ett Kina där bostad är det största huvudbryet för unga och fattiga.

Hela 20-30 procent av Kinas fastigheter beräknas vara obebodda.

Den nybyggda ökenstaden Ordos utgör ett bra exempel; här finns plats för omkring en miljon invånare, men nästan ingen alls bor här.

På en marknad utan efterfrågan bör ju priserna sjunka, men här stiger de på grund av en mycket enkel anledning: De enda som direkt vinner på lägre fastighetspriser är de fattiga.

Landägare, fastighetsägare, investerare och lokala myndigheter vill alla att priserna ska fortsätta stiga.

Det finns inte mycket som ”vanliga” kineser kan göra åt detta inom ramarna för Kinas politiska system.

Ordos – en av Kinas helt nya ”spökstäder

VAD GÖR MYNDIGHETERNA?

Det är i Kina oerhört viktigt att skilja på centralregeringen och lokala myndigheter.

Centralregeringen vill inget hellre än att kyla ner bostadsmarknaden, fylla de tomma husen och se till så att alla kineser får ett billigt och bra boende.

Lokala politiker – som i realiteten verkställer besluten – vill däremot fortsätta tjäna pengar på fastighetssektorn, och rapportera in fina BNP-siffror till centralregeringen.

Fina BNP-siffror är nämligen nödvändigt för politiker och tjänstemän som vill klättra på karriärstegen.

Därför erkänner få att något står illa till med bostadspolitiken i just deras område, och nya spökstäder fortsätter byggas.

Icke desto mindre har centralregeringen under årets gång börja vidta åtgärder för att stoppa denna vansinniga tjurmarknad.

Främst i de största städerna har restriktioner införts på hur många nya fastigheter man får köpa, och kraven för att äga mer än en fastighet har hårdnat.

Dessutom har man bara i år påbörjat byggnationen av flera miljoner subventionerade lägenheter, som ska minska behovet bland medelklass och unga att ge sig för att hyra eller köpa på en redan överhettad marknad.

VAD BLIR RESULTATET?

Enligt nya data som kom denna vecka har de nya åtgärderna haft en viss effekt.

Bostadspriserna i jättestäderna Peking, Shanghai, Guangzhou och Shenzhen steg inte alls mellan juni-juli.

Över Kina var det ”bara” i 39 av 70 större städer där priserna steg, jämfört med 44 städer maj-juni.

Än viktigare är själva atmosfären i fastighetssektorn, som Wall Street Journal fångar väl genom att tala med flera områdesverksamma i Shanghai.

Här har priserna för nya fastigheter stigit med över 150 procent de senaste fem åren, men har nu tvärtom på sina håll börjat backa.

Mr Fang, en investerare från den rika staden Wenzhou, säger att han ”ångrar att jag inte sålde min lägenhet [i Shanghais lyxkvarter] tidigare, då priserna var högre”.

Han säger att han nu överväger hyra ut lägenheten.

Blir detta en kedjeeffekt löser den många av centralregeringens bekymmer.

Mr Fang, exempelvis, äger ”minst 10 lägenheter till bara i Shanghai”.

Det noteras även att Hongkong-baserade fastighetsmäklaren Midland stängt ner åtta branscher i Shanghai under året, och bara lämnat ett kontor för framtida utveckling.

Satellitbild från en tom kinesisk stad – se en hel bildserie här

Analytiker säger till WSJ att bostadspriserna i de större städer som omfattas av åtgärderna kommer falla med 5-10 procent i år, men att ingen krasch kommer ske tack vare att kinesiska hushåll sparar mycket pengar, och att den pengastarka centralregeringen målmedvetet skulle hindra den.

Den brännheta marknaden verkar ju ha lugnat sig något i de största städerna, där prisrushen varit som galnast.

Personligen tror jag inte på någon fastighetskrasch, och inte heller på något tvärt stopp i byggandet.

Som med så mycket annat i Kina – exempelvis valutan – så kommer förändringen ske stegvis, helt enkelt för att regeringen vill så.

För i Kina är det regeringen som bestämmer.

Politiska omvälvningar skulle visserligen kunna ha en förödande inverkan på bostadsmarknaden, men det är en helt annan diskussion.

För den som vill veta mer om ”världens viktigaste marknad” rekommenderar jag del 1 och del 2 i amerikanska ekonomen Michaek Gsovkis artikelserie om Kinas fastighetsmarknad, publicerad i slutet av juli i år.

Han har en mer negativ inställning till problemet än mig.

Hoppas han har fel, annars kommer vi alla ligga till sängs med Carl Cederströms influensa.