Blogg
kina fastghetsmarknad bomarknad

Ska Kinas fastighetsmarknad krascha nu?

Publicerat den 16 maj 2012 kl. 17:32

Ofta har jag skrivit om en förestående krasch på Kinas fastighetsmarknad.

Det började jag med redan 2010. Har inte skrivit något om ämnet de senaste veckorna. Men nu är det dags igen!

Anledningen är den nya dystra officiella statistik som släppts för fastighetsmarknaden april månad.

Patrick Chovanec, docent vid Kinas prestigefyllda universitet Tsinghua, reflekterar över dessa siffror på sin blogg.

Han skriver inte sina rapporter från skrivbordet i ett annat land – som journalister och ”kinaexperter” världen över – utan med undersökningar och egna erfarenheter på plats som underlag.

De nya siffrorna, menar Chovanec, visar inte på att marknaden har återhämtat sig, som många menade då det förra månaden rapporterades att investeringar i fastigheter ökat med 23,5 procent under årets första kvartal (jämfört med första kvartalet 2011).

Vid en närmare titt på statistiken så minskade samtidigt försäljningen av fastigheter i Kina under samma tidsperiod med 14,6 procent.

Den ekvationen går givetvis inte ihop; kraftig ökning i investeringar, och tydlig minskning i efterfråga och försäljning .

Chovanec ställer sig således frågan: ”Var kommer de nya investeringarna då från?”

Kommer här sammanfatta några viktiga punkter i den nya statistiken som Chovanec belyser; han är akademiker snarare än journalist, så det blir mycket siffror. Håll i er!

* Försäljningen av alla slags fastigheter i Kina minskade med 20,9 procent under januari-februari, jämfört med samma period i fjol. Minskningen för hela första kvartalet blev 14,6 procent.

* Antalet nystartade byggnationer av fastigheter (kvadratmeter) alla kategorier (office, commercial, residential) sjönk med 4,2 procent i mars. Störst var minskningen för ”residential”, det vill säga bostäder; -9,8 procent i nybyggen.

* Samtidigt ökade färdigställda fastigheter (kvadratmeter) med 39,3 procent under årets första kvartal, jämfört med 2011 års första kvartal.

* Eftersom försäljningen minskade, så ökade antalet bostäder till salu med 47,4 procent under samma tidsperiod.

* Försäljningen av land (där nya fastigheter ju byggs) minskade med 47,0 procent i mars och 54,7 procent i april (jämfört med 2011).

* April var också första månaden någonsin då försäljningen av alla tre fastighetskategorier (office, commercial, residential) sjönk jämfört med samma månad föregående år.

* Utländska investeringar på Kinas fastighetsmarknad sjönk med 91,4 procent i mars och 80,8 procent i april (jämfört med 2011).

Chovanec konstaterar att den nya statistiken visar på en sista dödsryckning från en marknad som redan är på knä.

Han menar att de få positiva siffrorna kommer från undangömda och halvfärdiga projekt, som byggföretag nu snabbar sig på med att få ut på marknaden, innan efterfrågan och priserna sjunker ytterligare.

Det dramatiska siffrorna visar på att en kinesisk fastighetskrasch nu kan komma snabbare än han själv trott:

At the time I first saw this dynamic in the data, when the Q1 numbers came out, I figured it would take several months to begin playing out. But the April numbers suggest it is already happening. In April, overall completions rose only 2.8% year-on-year (down from 39.3% in Q1), and housing completions flatlined at 0.8% (down from 40.0% in Q1).

As completions petered out, growth in real estate investment decelerated markedly, to just 9.2%, with residential investment growing just 4.0%. Investment actually fell month-on-month, in absolute terms, by -10.7% overall and -9.5% in housing.

Samtidigt citeras en undersökning från Kinas centralbank från slutet av mars, som visar att endast 14,1 procent av kinesiska konsumenter funderade på att köpa fastighet under 2012 års andra kvartal – den lägsta siffran sedan 1999.

62,9 procent ansåg att priserna var för höga. Och nu när jag skriver detta inlägg kommer jag på att ingen av mina kinesiska bekanta har köpt en fastighet att bo i sedan jag flyttade hit 2007.

Några rika personer jag känner har köpt fastigheter som investering. Men bland dussintalet jämngamla vänner, som ju nu är i familjebildningsålder, är det inte en enda som haft råd att köpa sig ett boende.

Snittlönen bland mina jämngamla kinesiska vänner ligger väl på 7 000 kronor i månaden. I Peking kostar lägenheterna kring 20 000 kronor kvadratmeter. Ytterligare en ekvation som inte går ihop.

Ännu ett fastighetskomplex smälls upp i Kina. Kommer det gapa tomt? Eller gå för reapris?

Jag tror fortfarande på fullaste allvar att fastighetssektorn är något som kommer få Kinas ekonomiska tillväxt att minska med flera procentenheter under de kommande åren. Särskilt efter de nya siffrorna för april månad.

Vad som underblåser detta, och vad en stagnation innebär för Kinas och världens ekonomi, kan du läsa dessa två långa inlägg på min nyhetsblogg:

Kinas fastighetsbubbla har spruckit, ekonomin står inför kollaps! (Del 1)

Kinas fastighetsbubbla har spruckit, ekonomin står inför kollaps! (Del 2)

”Del 1” innehåller också en lista med tolv blogginlägg jag tidigare skrivit om Kinas fastighetsmarknad här på Finansliv.

Det är kanske den mest utförliga svenska beskrivningen över de hot som den kinesiska fastighetsmarknaden står inför, även om Ola Wong också rört vid ämnet och citerade Chovanec i en artikel för SvD i april i år.

Och den som har något intresse alls för Kinas makroekonomi bör givetvis läsa Patrick Chovanecs blogg.