Bolånemarknaden
Verkligheten är ikapp utmanarna
Carl Johan Nordquist, vd och medgrundare på Hypoteket, som gav ut sitt första bolån i fjol. Foto: Alexander Donka

Verkligheten är ikapp utmanarna

På pappret ser det enkelt ut att starta ett bolåneinstitut. Men ett år efter att uppstickarna duggade tätt har förväntningarna skruvats ner.

Solen står högt samtidigt som vinden trycker på mot takpanelen. Temperaturen är behaglig. Finansliv befinner sig i centrala Stockholm, närmare bestämt på taket till det så kallade Schibstedhuset.

Det går att fråga sig vad en finanstidning gör här.

Få hade nog tippat att en anrik mediekoncern och ägare till dagstidningar som Aftonbladet och Svenska Dagbladet snart skulle börja nämnas allt mer frekvent i samma kontext som finansbranschen, men de senaste åren har något hänt. Numera samsas företag som Compricer, Lendo och Mitt bolån med dagspressen i det massiva kontorskomplexet.

Senast att ansluta sig till skaran är Hypoteket. Bolagets vd och medgrundare, Carl Johan Nordquist, tittar ut över takåsarna.

– Ni skulle kommit hit förra sommaren. Det var härligt att sitta här ute och jobba om kvällarna, säger han med ett skratt.

Så stor är bolånemarknaden

Bolånemarknadens balansomslutning är totalt runt 3300 miljarder kronor. Störst på marknaden är Swedbank och Handelsbanken följt av SEB och Nordea. Därefter kommer en rad nischbanker som tillsammans har runt en fjärdedel av marknaden. Störst är SBAB som har 8 procent av marknaden. Startupbolagen har mindre än
1 procent av marknaden.

Hypoteket är en renodlad aktör på bolånemarknaden, det vill säga att deras enda affär är att ge ut bolån. Idén bygger på en helt digital ansökningsprocess med en rak prissättning som är lika för alla. Schibsted har varit med sedan starten för två år sedan. I den första rundan gick medie­huset in med 10 miljoner kronor. I den andra, som slutfördes alldeles nyligen, investerade koncernen ytterligare 40 miljoner.

Enligt Carl Johan Nordquist ligger skillnaden i finansieringen. Till skillnad från bankernas traditionella bostadsobligationer bygger Hypotekets upplägg något förenklat på en bolånefond som institutionella investerare som pensionsfonder och livförsäkringsbolag investerar i. Upplägget är sedan tidigare beprövat utomlands och har blivit populärt i Holland där 10 procent av bolånen finansieras på motsvarande vis.

– I ett bästa fall ger vår struktur mer pengar till pensionssparare och ett bättre och billigare bolån eftersom att vi klipper bort banken som mellanhand, säger han.

Hypoteket gav ut det första bo­lånet i fjol och sedan dess har bolaget emitterat bolån för knappt 4 miljarder kronor. En väsentlig del av kunderna kommer från storbankerna.

Det är alltid ett jobb att hitta nya samarbeten och finansiärer av bolånen.

Hypoteket är dock inte ensamma om konceptet i Sverige. Stabelo, som delägs av nätmäklaren Avanza, har också börjat ge ut bolån enligt samma modell.

Fokus för året som gått har dels varit att sätta organisationen, dels att etablera varumärket Hypoteket och säkra finansieringen. Det har varit en utmaning att få de tre områdena att gå i takt.

– Jag tycker att vi är en vass kreditgivare i dag och vi har tillgång till bra distributionskraft via Schibsted. Sedan är det alltid ett jobb att hitta nya samarbeten och finansiärer av bolånen.

I nuläget är Hypoteket 15 anställda och planen är att fortsätta anställa. Bolaget är i dagsläget inte lönsamt, men Carl Johan Nordquist menar att det inte heller ligger i förväntningarna.

– Just nu är alla intresserade av hur vi kan fortsätta växa och vilka investeringar vi behöver göra för att klara av det.

För ett år sedan skrev Finansliv om de nya bolåneuppstickarna. Drivet av PSD2 låg en våg av nya aktörer i startblocket som med hjälp av digitala, användarvänliga tjänster och slimmade räntor skulle börja skära i storbankernas marginaler.

Mest framåtlutad av alla var bolåneuppstickaren Enkla, ägt av Simplex, som gick ut med ett erbjudande om »marknadens lägsta bolåneränta« på 0,95 procent bundet på tre år.

– Vi har möjligheten att starta om bolånemarknaden, på rätt sätt. Regleringarna rör sig till vår fördel och vi sitter på bättre data än vad bankerna gör, sa Alexander Widegren i en intervju med Finansliv då.

Succén har dock uteblivit och Enkla tillsammans med flera andra har ännu inte givit ut några bolån.

Vi hade lägst snittränta av de stora aktörerna under hela förra året på de korta löptiderna.

I stället är det mellanstora aktörer som Länsförsäkringar, Skandia­banken och SBAB som har vunnit mark. Bäst går det för SBAB som i fjol tog 17 procent av nyutlåningen. Bankens strategi­byte för ett par år sedan att lägga tjänster som bankkort och sparkonto på hyllan och enbart fokusera på bolån, kombinerat med ett offensivt erbjudande och en underfundig marknadsföring är några av orsakerna bakom utvecklingen.

– I princip hade vi lägst snittränta av de stora aktörerna under hela förra året på de korta löptiderna, som också är de mest populära. Andra faktorer som vi gynnas av är digitaliseringen och att vi lyckas nå igenom bruset kommunikativt vilket har lett till att SBAB:s varumärke har stärkts under året, detta ser vi tydligt i våra mätningar, säger Klas Danielsson, vd i SBAB, till Finansliv.

I första kvartalet har dock nyutlåningen tvärnitat där SBAB stod för endast 2 procent av de nytagna lånen. En del av förklaringen är att banken just nu inte tar emot kunder som vill flytta sitt bolån till SBAB. Betydligt bättre har året börjat för Länsförsäkringar, Skandiabanken och Danske Bank som vuxit 15, 10 respektive 8 procent.

Efter ett svagt 2018 börjar marknaden även förbättras för storbankerna. Förra året var extra tufft för Nordea som endast stod för 2 procent av nyutlåningen. I år ser det bättre ut även om Nordea växer långsammare än sin marknadsandel.

– Vi kan bara konstatera att det har vänt. Från ett ganska dåligt läge som vi inte var nöjda med har vi nu börjat komma tillbaka till nivån vi eftersträvar. Vi har en marknadsandel på 13,5 procent och växer nästan i samma takt som marknaden, säger Michael Skytt, bolånechef på Nordea.

På pappret är det enkelt att starta ett bolåneinstitut. Det stora problemet för startupbolagen, har det visat sig, är att säkra långsiktig finansiering. Verksamheten ska vara i gång inom det kommande halvåret från att Finansinspektionen gett grönt ljus vilket marknaden blev varse om nyligen då Alma Bolån blev först ibland uppstickarna att kasta in handduken på grund av finansieringsbekymmer.

Joakim Bornold, sparekonom på Söderberg & Partners, är mycket skeptisk till att fintechbolagen ska kunna utmana storbankerna.

– De är inte i närheten just nu. Jag har gärna fel för det behövs konkurrens, men jag tror inte att någon av de nya uppstickarna kommer lyckas ta en större bit av kakan.

Joakim Bornold, sparekonom på Söderberg & Partners. Foto: Oskar Omne

Bolån är en affär som kräver volym för att vara lönsam. I det avseendet har bankerna flera fördelar, menar Joakim Bornold.

– Bankerna har en lång historik av betalningsförmåga och kan låna stora volymer till en väldigt låg kostnad. För en ny aktör går det bra så länge det är egna medel men så fort man behöver söka finansiering blir det väldigt svårt att konkurrera. Investerarna som lånar ut kapital kommer vilja ta betalt.

Dessutom ställer Finansinspektionen hårda krav på aktörer som lanserar lösningar som ännu inte prövats av marknaden.

– I de fall när bolag har presenterat kreativa idéer och försökt tänja på regelverket, så som med det hårdare amorteringskravet, har

Finansinspektionen varit snabba att täppa igen, säger Joakim Bornold och tillägger att han tror att många underskattar bankernas kapacitet.

– Bankerna har säkert både en eller två växlar till att lägga i om det behövs. Sedan om man jämför nischaktörernas villkor mot vad man får hos bankerna är det alltjämt väldigt små skillnader.

Carl Johan Nordquist på Hypoteket menar att det visst finns plats för fler aktörer, men understryker vikten av att ha rimligt ställda förväntningar.

– Jag har svårt att se att någon utmanare växer till 20 procent de närmaste åren. Vi pratar om en mycket mindre andel än så, säger han.

Jag tror inte att någon av de nya uppstickarna kommer lyckas ta en större bit av kakan.

I takt med att affären växer ökar också kraven på en större översyn och riskkontroll. Ett sätt för fintechbolagen att hantera detta och hålla nere kostnaderna har varit att vända sig till ett segment av marknaden.

Exempelvis vänder sig Hypoteket och Stabelo endast till kunder med en belåningsgrad upp till 65 respektive 60 procent, vilket motsvarar knappt halva marknaden.

– Våra investerare är mer intresserade att låna ut till den kundgruppen som har lägre belåningsgrad, säger Carl Johan Nordquist.

Han medger samtidigt att det finns en riskpremie där investerare ställer högre avkastningskrav på oprövade aktörer.

– Vi måste alltid betala rejält mycket bättre än bankernas bostadsobligationer för att hålla investerarna nöjda, annars har vi inget existensberättigande.

Carl Johan Nordquist tror många aktörer har underskattat arbetet som krävs och komplexiteten för att få till finansieringen.

– Det handlar om att vinna ett förtroende hos investerarna och förklara vad de kan förvänta sig för avkastning och till vilken risk. Den insikten tror jag har börjat sippra ned till alla aktörer på marknaden. säger han.

Hur viktigt har det varit att ha Schibsted i ryggen när ni träffat investerare?

– Väldigt viktigt. Du behöver den uppbackningen om du ska komma in på den här marknaden. Bolån är en förtroendebransch och kunder och investerare måste kunna lita på dig som kredit­givare.

Även om uppstickarna stött på hinder är den här historien långt ifrån avslutad. Enligt en genomgång av Breakit tycks flera aktörer, däribland Enkla, Hemma Bolån och Borgo, ha hittat en lösning för att runda kravet för Finansinspektionens deadline.

Enkla.com skriver till Finansliv att bolaget »är mitt processen att ta nästa steg« och att man därför inte kommenterar verksamheten i nuläget.

Joakim Bornold är dock tveksam till att Enkla kommer få finansieringen på plats.

– Inte till den räntan man pratade om för ett år sedan, det känns väldigt orealistiskt, säger han.

På sikt tror han att det kommer ske ökad en konsolidering i branschen med fintechbolag som köps upp.

– Om bolaget är bra nog och har en tillräckligt bra teknisk plattform kommer de så småningom att bli till salu. Kombinationen mellan en vass, kundvänlig lösning och en aktör som redan har en kundstock är kanske precis den utmanare som behövs.

publicerad
13 augusti 2019
”Vad som är positivt? Här kanske man ska svara att man ska träffa nya kolleger och utbyta erfarenheter, men vet har tid med det??” —En av de tillfrågade i vår undersökning om aktivitetsbaserade kontor. Läs mer i nya Finansliv! #finans #finansbranschen #kontor #aktivitetsbaserat #aktivitetsbaseradarbetsplats
Sista chansen att anmäla sig! Snart är det dags för #finansloppet igen! På fredag är sista anmälningsdagen. Gå in på finansliv.se och boka din plats!
NY SPONSOR. @naprapatlandslaget är på plats när branschen springer Finansloppet den 5 september!
NY SPONSOR. @nicks.se är på plats och delar ut chokladbars till alla som springer Finansloppet den 5/9 på Stockholms stadion.
NY SPONSOR. Nu är det klart - @thenaiainitiative är på plats och delar ut dryck till alla som springer Finansloppet.
Följ @Finansliv på Instagram