Gå direkt till textinnehållet
Frank Kasch

»Drastiska förändringar behövs på bolånemarknaden«

Debatt »Det behövs tydliga och drastiska förändringar avseende struktur och produktmångfald på bolånemarknaden«, anser Frank Kasch, bolånerådgivare, mäklare och medlem i rådgivarpanelen på Schwedische Handelskammer in Deutschland inom finans och bostad.

Det här är en argumenterande text med syfte att påverka. Åsikterna i artikeln är skribentens egna.

Något är på tok på den svenska bostads-och bolånemarknaden. Om man försöker peka på var det värker mest i dag är epicentret låntagarens kreditvärdighet närmare bestämt insatsandelen. Det fattas helt enkelt likviditet hos den tilltänkta köparen. Vilka mekanismer bidrog till den utvecklingen? Har dagens bankstruktur rätt fokus?

Kort tillbakablick: Bostadspolitiken vill överlag åstadkomma prisvärda hyresbostäder för låg- och medelinkomsttagare och dynamik i ägarmarknaden. Denna strävan följdes även i gamla DDR på 50-talet i till exempel tyska Dresden. Där uppfördes i början 300 kvadratmeters hyresobjekt i bästa läge för arbetarna. Prisutvecklingen och låg inkomst medförde dock att hushållen med tiden inte längre hade råd med underhållskostnaden, och stadsplaneringen fick ända fram till 90-talet flytta utvecklingsområden utåt och samtidigt minska ytorna på lägenheterna.

Denna klyfta syns även i smältdegeln Stockholm i dag, där anställda inte längre har råd att bo inom tullarna. Att bo nära jobbet är ofta otänkbart.

På ägarmarknaden ser man en liknande effekt. En klassisk finansprodukt är bostadsfinansiering, och den består av två delar. Räntan – som är en kostnad för bolånet – och vidare finns amortering, det vill säga återbetalning av skulden. Bolånet utgör maximalt 85 procent av belåningsvärdet. Återbetalning låter räntekostnaden och resterande skuld så småningom krympa mot noll fram till pensionsåldern. Bolånet kan ges ut med rörlig ränta eller med bunden, som ger en viss säkerhet mot skenande räntenivåer. Undersöks samma finansprodukt på 90-talet så upptäcker man ett system av amorteringsfria lån som gavs ut regelbundet av bankerna. Skulden var då alltid lika hög, 85 procent, räntekostnad likaså.

Staten missade med sekelskiftet två fina lägen: Att skapa en passande och personlig bostadssparprodukt för den amortering bankerna inte krävde, och utveckla just låg-och medelinkomsttagare till framtida bostadsägare.

Som lök på laxen har staten subventionerat räntan genom ett avdragsgillt belopp vid deklarationen. Amorteringsfriheten korrigerades dock efter hand. Konsumentens grundinställning, att en amortering fördyrar upplåningen som kostnad, kunde dock inte arbetas bort längre. Pengarna som banken inte krävde som skuldåterbetalning fanns hos konsumenten och misstolkades ofta som ”det här kan jag festa/semestra bort”.

Inte minst med covidpandemin har bostadspriserna i städerna stigit mycket kraftigt, och med home office-trenden även ute i landsbygden. I brist på kontantinsats har kunderna tagit blancolån genom privata finansbolag med upp till fyrdubbel ränta och ännu hårdare amortering. Kapitalet är nu antingen dyrt upplånat i topplån, uppkonsumerat, eller sitter som hypotek i kapitalmarknadens variabla räntesystem och fondsparande.

Staten missade med sekelskiftet två fina lägen: Att skapa en passande och personlig bostadssparprodukt för den amortering som bankerna inte krävde, och ur kapitalsamlingsaspekt utveckla just låg-och medelinkomsttagare till framtida bostadsägare.

Med facit i hand kan man jämföra olika strategier. Hur har andra finansmarknader utvecklats? I många empiriska undersökningar och arbeten utpekades Tysklands bolånemarknad som ytterst stabil efter finanskrisen 2007. Vilka skillnader kan man se? Även här lönar det sig att titta tillbaka:

Efter kriget efterlystes en strategi för att bygga hyresrätter i stor skala och samtidigt dynamisera en heterogen ägarmarknad. Det konstruerades för båda ägarprofilerna två olika anticykliska program. Man antog den elementära logiken att ur konjunktursynpunkt gäller att ju större byggprojektet är desto okänsligare är det mot högre ränta, och vice versa. Staten realiserade ett SLC-system (Savings Loan Contracts) och likt en försäkring betalade man först in kapital för en förutbestämd kundnytta. Till skillnad mot SLC är de klassiska bolånen ovissa i framtiden, både framgången och räntan är öppen fram till den fullständiga återbetalningen. SLC:s kundnytta är likt ett försäkringsbrev förutsägbarheten, antingen i låneräntan eller – möjligtvis – i skadefallen. SLC-kapitalet backar upp tyska bolånemarknaden med cirka 10 procent av den totala bolånevolymen.

Staten måste skapa långsiktiga incitamentsprogram för de sista 10 procenten för låg-och medelinkomsttagare.

Vad bör införas i Sverige?

Att utnyttja skottläget och planera strategiskt för framtiden betyder att staten måste skapa långsiktiga incitamentsprogram för de sista 10 procenten för låg-och medelinkomsttagare. Det behövs en bostadspolitik för konjunkturell diversifiering av hypotekstransaktioner. Finansiella mellanhänder innehar den första ventilfunktionen att fördela kapital i samhället med marknadsdeltagarna, fastigheter och köparen i fokus som i sin tur kan skapa dynamik. Strukturen är just nu dock endast byggd för kreditinstitutens vinster. Fakturan betalar dock alltid köparen, ägaren eller den framtida bolånekunden med sin personliga inkomst och riskåtagande.

Det behövs tydliga och drastiska förändringar gällande struktur och produktmångfald.

Hur man än vänder sig har de få beslut man hittills fattat inte gett någon som helst långvarig effekt, och marknaden svarar hårt på detta.

Det behövs tydliga och drastiska förändringar gällande struktur och produktmångfald. Bostadspolitiken och den styrande administrationen har i en lågräntenivå tillsammans chansen att utveckla ett framtida system som täcker såväl de individuella investeringsbehoven och den tilltänkta köparen som konjunkturens svängningar.

Frank Kasch är bolånerådgivare, mäklare och medlem i rådgivarpanelen på Schwedische Handelskammer in Deutschland inom finans och bostad.

Vill du debattera?

Finanslivs debattavdelning är till för yrkesdebatt. Vill du skriva ett inlägg eller kommentera på ett tidigare inlägg, mejla till Finanslivs chefredaktör Helena Giertta.

 

»Nu är vi i den tid på året som jag gillar allra bäst. Visserligen är det i min del av landet för det mesta grått och kallt utan snö på backen, men det är ljus i alla fönster och snart kommer kanske ändå snön och ger ännu mer ljus«, skriver Helena Giertta.
Läs Helenas Gierttas ledare

FINANSFÖRBUNDETS KRÖNIKA: »Målet är ett ännu starkare förbund«

»En hållbar förändring i finansbranschen – det är Finansförbundets verksamhetsinriktning för de kommande tre åren.«
Läs krönikan