Kampen om bolånen

Det är inte någon hemlighet att bolånetagarna är bankernas stora kassako.

Svenska hushåll har 3 000 miljarder kronor i samlade bostadslån. En svindlande summa pengar, och en mycket lönsam affär. Bostadslånen gav intäkter på 110 miljarder kronor i fjol för de svenska storbankerna.

Och kakan blir bara större. Bankerna tjänar mer på varje bolån än för ett par år sedan. Rekordlåga räntor, vilket skapat ett större låneutrymme för hushållen, och ökade kapitalkrav för bankerna ligger bakom utvecklingen. Mellan 2012 och 2016 har bankernas bolånemarginaler ökat från runt 0,5 procent upp till 1,7 procent.

Tittar man dessutom lite närmare har bolån blivit allt viktigare för bankens totala affär. Under 2010 svarade bolån för 25 procent av Swedbanks och Handelsbankens räntenetto, för att fem år senare generera ungefär hälften.

På sätt och vis har bolånemarknaden varit något av en skyddad verkstad.

I dag står de fyra storbankerna för 80 procent av bolåne­kakan. Swedbank och Handelsbanken står för 25 procent vardera, medan Nordea och SEB delar på resterande 30 procent. Återstoden delas mellan statligt ägda SBAB, Länsförsäkringar samt ytterligare ett fåtal aktörer.

På sätt och vis har bolånemarknaden varit något av en skyddad verkstad. Frågan är om det även fortsättningsvis kommer förhålla sig så. I takt med den ökade digitaliseringen har nya lösningar och finansieringsformer börjar växa fram. Det kanske tydligaste exemplet finner vi på lånemarknaden där så kallade peer-to-peer-lån blivit en allt mer populär finansieringsform både för privatpersoner och företag. Poängen är att lånen hanteras direkt mellan långivare och låntagare utan inblandning från en mellanhand som skär emellan.

Nu spår flera bedömare en liknande utveckling på bolånemarknaden, och det har börjat röra på sig. Investmentbanken GP Bullhound, den norska digitaljätten Schibsted och flertalet riskkapitalbolag är några exempel på bolag som investerat i fintechstartuper i bolånesektorn.

Dessutom erfar Finansliv att flera av nischbankerna tittar närmare på hur man kan få en fot in på marknaden.

Exempelvis har nätmäklarna Avanza och Nordnet redan gjort klart att bolån ska bli en allt viktigare komponent i deras affär.

Kritiken mot bolån så som de hanterats traditionellt gäller flera aspekter. Bland annat handlar det om omständliga processer och en hantering som kräver mycket handpåläggning. Prissättningen är en annan aspekt. Eftersom räntan är en förhandlingsfråga som dessutom omförhandlas med jämna mellanrum är det svårt för kunder att avgöra om de har fått ett pris som de verkligen förtjänar.

Jämförelsesajten Lånbyte har varit i branschen sedan 2012. Bolagets vd, Alexander Widegren, säger att den bristfälliga konkurrensen har gjort att bankerna blivit väldigt bekväma i sin position på marknaden.

– Vi räknar med att 50–60 ränte­punkter på ett bolån är en ren administrationskostnad. Om den handpåläggningen automatiseras skulle det gå att sänka kostnaderna rejält, vilket vore bra både för kunden och för banken, säger han.

Lånbyte har i dag runt 25 000 kunder och 2017 ökade bolagets affär med fem gånger jämfört med året innan. I nuläget har Lånbyte samarbeten med Skandiabanken och SBAB och har även i vissa perioder gått ihop med Handelsbanken. Enligt Alexander Widegren är storbankernas intresse svalt för mer långtgående samarbeten.

»Vi har ett bankoligopol på bolånemarknaden i Sverige där de stora aktörerna är nöjda med sin position på marknaden.«

– Vi har ett bankoligopol på bolånemarknaden i Sverige där de stora aktörerna är nöjda med sin position på marknaden. Dessutom är storbankerna väldigt svåra att samarbeta med, säger han.

Fintechbolaget Tink hjälper privat­personer att få ett helhetsgrepp över sin privatekonomi och har det senaste året erbjudit bolånebyten via samarbeten med SBAB och SEB. Bolagets vd, Daniel Kjellén, ser flera brister på bolånemarknaden.

– Det stora problemet är rörligheten bland kunderna. Många tycker att det är svårt och krångligt att byta bank eftersom det fortfarande krävs en hel del manuellt arbete. Det gör att många stannar kvar även om de skulle vilja byta, säger han.

Enligt Daniel Kjellén är även prissättningen inte tillräckligt transparent, vilket har lett till att väldigt många människor sitter med fel räntor.

– Vissa betalar för lite för att de är duktiga förhandlare, men den absoluta merparten betalar för mycket, säger han.

Michael Skytt är vd i Nordea Hypotek. Han delar inte bilden att den svenska bolånemarknaden är ineffektiv och säger att bankerna generellt har kommit längre än vad många tror i omställningen att möta kundernas efterfrågan på bättre digitala lösningar.

– Vi har i dag en av Europas lägsta bolåneräntor, det är inte speciellt svårt att byta bank och de flesta aktörer erbjuder rörlig 3-månadersränta. Ur ett internationellt perspektiv ligger de svenska bankerna i framkant.

– Går vi bara sex år tillbaka hanterades 80 procent av låneansökningarna manuellt av kontoren och 20 procent digitalt. I dag är situationen omvänd, säger han.

Samtidigt medger han att det finns mycket kvar att slipa på. Efter ett par år blir låneprocessen gammal då kunderna förväntar sig allt mer i förbättrat gränssnitt, användarvänlighet och snabbhet. Med den ökade digitaliseringen kommer det också finnas möjligheter att kapa administrationskostnader internt.

Michael Skytt är inte oroad över den ökade konkurrensen från fintechbolagen. Förutom ett par undantag har han i dagsläget svårt att se vilket värde aktörerna kan tillföra, säger han.

»När jag tittar på många av nuvarande aktörer är det inte mycket som är nytt.«

– Det kommer finnas plattformar längre fram som tillför kundnytta, men när jag tittar på många av nuvarande aktörer är det inte mycket som är nytt. De som tillför något nytt är Hypoteket och Stabelo som har kommit med en alternativ finansieringslösning för bolån, säger han.

Det traditionella sättet att finansiera ett bolån är att banken finansierar lånen genom att sälja bostadsobligationer. Hypoteket och Stabelos modell bygger i stället på att bolånen finansieras via en bolånefond där stora institutionella investerare placerar sitt kapital till en högre ränta än via traditionell finansiering.

Stabelo ägs till 20 procent av Avanza och enligt vd Rikard Josefsson har intresset för det nya bolånet varit »enormt med runt 25 000 ansökningar«. Poängen är att erbjuda ett bolån med en rak och tydlig prissättning utan förhandlingar. Kravet är att belåningsgraden inte får vara högre än 60 procent.

Den alternativa bolåneformen är inte beprövad tidigare i Sverige men har blivit mycket populär runtom i Europa. Enligt Carl Johan Nordquist, vd och medgrundare i Hypoteket, finansieras runt 10 procent av bolånen i Nederländerna på det sättet. Det senaste halvåret har intresset från institutionella investerare tagit fart ordentligt.

– Eftersom det finns liknande upplägg runtom i Europa känner många investerare till hur processen fungerar. Bolån är en lågriskprodukt och eftersom vår pensionsfond ger högre avkastning än bankernas lösning tycker många aktörer att det är rimligt att investera, säger Carl Johan Nordquist.

I dagsläget befinner sig Hypoteket i startfasen där man löpande har tagit emot, prövat och godkänt de första låneansökningarna. I februari betalas de första lånen ut och kunder börjar flytta över från andra banker.

EU-direktivet PSD2 väntas träda i kraft 1 maj i år och har varit en stor snackis i finansbranschen. Direktivet innebär att banken, om kunden begär det, måste dela med sig av kundens data till en tredje part. De flesta fintech­bolag som Finansliv har pratat med är överens om direktivet kommer påverka deras affär positivt, men framför allt branschen som helhet.

Men det finns också vissa risker som är värda att nämna. För vad händer om en tredjepartstransaktion går snett eller om aktören ­blir hackad? Svaret är att banken, trots alla krav som ställs på tredjepartsaktörer, fortfarande är ytterst ansvarig för transaktionen.

Det råder en osäkerhet i branschen kring hur den här frågan ska hanteras, facit kommer sannolikt i samband med ett framtida PSD3-direktiv. Alexander Widegren på Lånbyte förstår varför många banker vill vara försiktiga.

– Om något går fel kan en miljardaffär försvinna från bankerna. För att minska den risken tror jag att vi på sikt kommer få se banker som köper upp fintech­bolag, säger han.

Tror du att banken kommer försöka hindra er från att få ut information?

– De kommer säkert hitta olika sätt att försvåra för oss. Men jag tror också att bankerna kommer undersöka om de kan tjäna pengar på den här förändringen. Går det släpper bankerna datan, om inte kommer man göra det svårare, säger Alexander Widegren.

Daniel Kjellén på Tink säger att det finns en ganska splittrad syn bland storbankerna inför en så kallade öppen bankstruktur. Vissa aktörer är positiva, men det finns också aktörer som inte har samma förhållningssätt, säger han.

»Vi får absolut signaler från banker som på felaktiga grunder tror att de kommer vara förlorare på att dela med sig av data.«

– Bankerna som anpassar sig kommer få många fler kunder och vi ser att det finns aktörer som är beredda att göra det, exempelvis SEB och SBAB.

– Sedan får vi absolut signaler från banker som försöker göra det motsatta och som på felaktiga grunder tror att de kommer vara förlorare på att dela med sig av data, säger han.

Det står klart att de nya aktörerna står inför en rad utmaningar den närmaste tiden. Dels handlar det om operationella risker, alltså att hitta medarbetare med erfarenhet från branschen och som vet vad det innebär att göra den digitala resan. Därefter finns det andra risker som eventuella påtryckningar från Finansinspektionen.

Fintechbolagen lyder i dag under andra kapitalregler än storbankerna. Hur går man vidare i marknadsföringen som prispressare om förutsättningarna skulle förändras till det sämre? Alexander Widegren på Lånbyte har sin uppfattning klar.

– Vi har en massa utmaningar dagligen. Men det är inget som är oöverkomligt. Regleringarna rör sig till vår fördel och vi sitter på bättre data än vad bankerna gör. Vi har möjligheten att starta om bolånemarknaden, på rätt sätt. Den möjligheten har inte bankerna, säger han och fortsätter.

– Vår fördel är att om vi behöver ändra något så ändrar vi i koden. När en bank ska implementera något nytt krävs utbildningar för alla tusentals bolånehandläggare och hela ledningen ska vara införstådd med det nya systemet. Det tar tid.

Oavsett om det blir en nystart på bolånemarknaden eller inte finns en tydlig enighet i att bolånemarknaden kommer se väldigt annorlunda ut inom de närmaste fem åren. Automatiserade processer, förbättrad konkurrens och större kundmedvetenhet och -rörlighet är några av punkterna som toppar bolåneaktörernas önskelista. Det kommer också finnas fler stora aktörer än i dag, tror fintechbolagen.

Frågan som kvarstår är hur stor andel som är realistisk att tro att fintechbolagen kan roffa åt sig? Det återstår att se. Slaget om bolånemarknaden står vidöppet och ännu vet ingen hur historien slutar. Det vi vet är möjligheterna är väldigt stora. Den aktör som »bara« lyckas skrapa på ytan och ta 1 procent av marknaden har enligt de flesta entreprenörer gjort sitt livs affär.