Därför stiger bostadspriserna

Priserna på bostäder har under de senaste 15-20 åren gått upp kraftigt. Totalt har priserna på villor mer än fördubblats, medan bostadsrätterna blivit tre gånger så dyra under perioden.

– Vi har under lång tid haft ett bostadsbyggande som inte motsvarar befolkningsökningen i Sverige. När utbudet är mindre än efterfrågan så stiger priserna. Efter finanskrisen har vi även haft fallande räntor, vilket också driver upp priserna, säger Jens Magnusson, privatekonom på SEB.

Men när coronapandemin bröt ut på allvar i våras och det stod klart att både tillväxten och arbetsmarknaden skulle påverkas trodde de flesta analytiker att bostadsmarknaden skulle dras med ner.

–  Få eller ingen trodde på en total krasch, men däremot fanns många prognoser på mellan 5 och 20 procents prisnedgång, säger Jens Magnusson.

Men så blev det inte.

Priserna på bostadsrätter sjönk en aning under våren, men det tappet var återhämtat redan i somras. Priserna på villor gick inte ned alls. Det senaste året har villapriserna stigit med 10 procent och priserna på bostadsrätter med 5 procent, enligt Svensk Mäklarstatistik.

– Bostadsmarknaden har gått oväntat starkt.

Man har helt enkelt haft anledning att fundera mer på hur man har det hemma. Det kan vara så att många vill flytta till något större och ha trädgård till exempel.

Vad beror det då på? Det finns ett antal faktorer som har påverkat, enligt Jens Magnusson. Dels handlar det om de låga räntorna, som nu tycks ligga kvar ännu längre än man tidigare räknat med just på grund av pandemin.

– Riksbanken har mer eller mindre lovat att det ska vara låga räntor länge, och då kan såklart hushållen bära större bostadslån.

Den andra faktorn är de finanspolitiska åtgärderna. I Sverige infördes lånemöjligheter för företag via Riksgälden och bankerna, företagen fick möjlighet att permittera anställda i stället för att säga upp, a-kassan höjdes och inträdeskraven sänktes, och en möjlighet att få undantag från amorteringskravet på bostadslån infördes.

– Regeringar och centralbanker agerade snabbt, och gjorde mycket både för företag och privat­personer för att krisen inte skulle slå så hårt.

En tredje, och lite mer svårmätbar faktor, tror Jens Magnusson är att vi har varit hemma så mycket mer under pandemin.

– Man har helt enkelt haft anledning att fundera mer på hur man har det hemma. Det kan vara så att många vill flytta till något större och ha trädgård till exempel. Det skulle kunna förklara varför villor och småhus har gått ännu starkare än bostadsrätter.

Finansliv har tidigare skrivit om att nischbankerna plockar marknadsandelar från storbankerna, en utveckling som Jens Magnusson tror kommer att fortsätta.

– De stora bankerna har fortfarande den största delen av bo­lånen, men de mindre aktörerna knaprar sakta in. Mitt under krisen fanns en uppgång för de större aktörernas erbjudanden, helt enkelt för att de upplevdes som tryggare. Men den senaste tiden, när hushållen känner att den största faran är mer eller mindre över, så lyfter fler blicken mot nya aktörer.

Under hösten har bostadspriserna fortsatt upp, i takt med att utsikterna för tillväxt och sysselsättning har förbättrats något. Jens Magnusson spår en fortsatt stabil utveckling på bostadsmarknaden utan stora prisnedgångar. Men faran är inte helt över, påpekar han.

– Det finns fortfarande både medicinska och ekonomiska risker. Även om sambandet mellan ökande arbetslöshet och sjunkande bostadspriser har varit svagare än vi trodde, så tror vi inte att man kan stryka det helt. Och om inflationen skulle ta fart så skulle centralbankerna trots allt kunna höja räntorna, och det skulle i så fall påverka bostadspriserna. Det är inget huvudscenario, men inte heller omöjligt.