»Vi börjar nå ett lånetak«

Den svenska bostadsmarknaden har gått som tåget och de senaste tre åren steg priserna i snitt med 10 procent om året. Bostadsbrist framförallt i storstäderna, en stark underliggande tillväxt i ekonomin och ett rekordlågt ränteläge har banat väg för den branta uppgången.

Nu tycks dock utvecklingen ha kommit av sig. Enligt Svensk Mäklar­statistik backade priserna på bostadsrätter med runt 7 procent mellan september och december. Jens Magnusson är privat­ekonom på SEB och han ser flera orsaker bakom trendskiftet.

– Efter en så lång och brant prisuppgång börjar vi nå ett lånetak. Det är inte ett skarpt tak, men kombinationen av myndigheternas krav och bankernas kreditvillkor, gör att det krävs rejält höga inkomster för att kunna ta de stora lån som ofta krävs i storstäderna, säger han.

Nu införs ännu stramare regelverk från Finansinspektionen och tillsammans med ett större utbud av ganska dyra, nyproducerade bostäder, börjar marknaden se mättad ut i vissa segment, enligt Jens Magnusson. Med det sagt har även psykologin på marknaden ändrat riktning.

– Gemene man förstår nu att priserna inte kan rusa iväg 10–12 procent om året. Efter sommaren kunde vi konstatera att det skedde en ganska dramatisk förändring i hushållens förväntningar, vilket även spiller över på prisbilden, säger han.

Det är lite av en chansning från regeringens sida att säga ja till detta.

På tal om räntenivån har Riksbanken fört en expansiv penningpolitik under lång tid. Dels har man infört minusränta och dels stödköpt svenska statsobligationer. Tanken är att öka konsumtionen, sänka kronans värde och på det sättet få fart på inflationen. Jens Magnussons syn är att Riksbanken kommer börja höja räntan varsamt senare i år.

– Jag förväntar mig inte att Riksbanken kommer tvärvända, utan att räntan fortsätter vara låg ytterligare en tid. Jag tror första höjningen kommer efter sommaren, men att det dröjer ytterligare ett år innan vi är uppe på nollränta.

Parallellt har regeringen infört nya regler om skärpt amorteringskrav. Den första åtstramningen kom i mitten av 2016, men i december meddelade regeringen att amorteringskravet skärps ytterligare. Framöver kommer de som lånar över 4,5 gånger sin årsinkomst behöva amortera av sitt lån snabbare än tidigare.

Läs också

»Det är fel att FI driver bostadspolitiken«

Jens Magnusson tycker inte man ska överdriva effekterna av det nya amorteringskravet. Däremot går det att ifrågasätta tajmingen.

– Psykologiskt är vi i ett läge där många hade hoppats på en stabiliserande åtgärd. Nu får vi i stället en åtstramning som gör människor ännu mer nervösa. Det är lite av en chansning från regeringens sida att säga ja till detta.

– Skulle prisfallet bli större, runt 15–20 procent, är det klart att det kommer riktas kritik mot regeringens agerande. Jag trodde att politikerna skulle vara mer oroliga för den politiska risken.

Enligt Jens Magnusson finns det en oro bland kunderna, särskilt dem som nyligen har gjort eller som är på väg att göra en bostadsaffär. Risken finns att priserna fortsätter nedåt i år, i synnerhet om ekonomin börjar utvecklas sämre. Det är dock inte huvudscenariot, säger han.

– De finns fortfarande mycket kvar som talar för en stabilisering på marknaden. Bostadsbehoven är fortfarande stora, vi har fortsatt låga räntor och ekonomin går bra.

– Det kan bli ett par skakiga månader till, men mycket talar för att vi redan under våren och sommaren kan få se en stabilare bostadsmarknad igen.