Gå direkt till textinnehållet
Foto: Mostphotos

Räntan pressar fastighetsbolagen

På kort tid har kommersiella fastigheter gått från hyllade till en bransch i kris. Oron är nu stor att problemen ska sippra ned i banksystemet. Tre experter tror på ökade kreditförluster, men utvecklingen hänger på räntan.

Det är april 2022 på Riksbankens kontor vid Brunkebergs torg i centrala Stockholm. Stefan Ingves, riksbankchef, är på väg att meddela centralbankens penningpolitiska beslut. Budskapet är tydligt: Inflationen har blivit mycket högre än vad Riksbanken räknat med och är nu på den högsta nivån sedan 90-talet.

– Vi behöver agera med penningpolitiken så att inflationen inte biter sig fast, säger Stefan Ingves och meddelar att räntan höjs till 0,25 procent.

Beskedet innebär ett skifte i svensk penningpolitik efter snart ett decennium av räntesänkningar, noll- och minusränta. Knappt 1,5 år senare har reporäntan höjts totalt åtta gånger och är nu uppe på 4 procent, med förväntningar om ytterligare en höjning i november. Ränteläget har förändrat spelplanen för både privatpersoner och företag. Men framför allt är en sektor särskilt påverkad: fastighetssektorn.

Det senaste året har affärspress rapporterat om flera bolag i kris, exempelvis SBB och Heimstaden, och om nyemissioner, tvångsförsäljningar, inställda utdelningar, sänkta kreditbetyg och riskkapitalister som delvis har fått kasta in handduken.

I dagsläget är runt hälften av skulderna hos svenska företag kopplade till kommersiella fastighetsbolag, enligt Finansinspektionen. De stigande räntorna slår nu hårt mot företagens lönsamhet och balansräkningar samtidigt som skulderna fortsätter att öka, även om takten har bromsat in något.

Den ökade osäkerheten pressar värderingarna och har lett till breda prisnedgångar för kommersiella fastigheter, bestånd inom industrin och detaljhandel och för bostäder.

För kommersiella fastigheter är prisnedgången runt 5 procent, och på bostadsmarknaden är fallet runt 10 procent.

Oron har smittat av sig även på börsen där företagen i snitt tappat runt en fjärdedel av marknadsvärdet sedan i fjol, samtidigt som värderingarna nu på flera håll kommit ned på lägre nivåer än bolagens substansvärde.

Substansvärde

Med substansvärde menas det faktiska värdet på bolagets egna kapital, alltså summan av tillgångarna minus skulder. Tillgångar innebär resurser som kan generera kassa­flöden i framtiden.

 

Sammantaget är läget tufft, summerar SBAB:s chefsekonom Robert Boije.

– Det är två saker som är viktiga framåt för sektorn. En är att räntorna inte ökar särskilt mycket till, att vi har sett en räntetopp. Det är också viktigt att inflationen verkligen faller tillbaka.

Marcus Gustavsson är senior kreditanalytiker på Danske Bank. Den höga skuldsättningen och ökade refinansieringsrisker är de mest akuta problemen, anser han.

– Det är utmanande tider för fastighetsbolagen. Om den högre räntemiljön är här för att stanna behöver många bolag justera sina balansräkningar och sälja fastigheter för att hantera de högre räntorna, snarare än att fortsätta växa och köpa in sig i nya bestånd.

Lågränteläget i kombination med gott om riskvilligt kapital har det senaste decenniet gjort att många fastighetsbolag snabbt har kunnat växa sig stora genom belåning. Men tiden med billiga pengar är nu förbi.

Utvecklingen har fått många bedömare att dra paralleller till tidigare kriser, som finanskrisen och 90-talskrisen. Marcus Gustavsson påpekar att likheterna finns, men att skillnaderna är desto viktigare.

– Vi har ett bättre läge med bolag som har betydligt lägre belåning. I dagens miljö ligger de flesta bolag med en belåningsgrad på 50–55 procent, under 90-talet låg de på en betydligt högre nivå. Det gör att det finns en annan tolerans för justeringar i fastighetsvärden. Samtidigt är bankerna i en betydligt bättre sits, de är mycket mer välkapitaliserade nu, säger han.

Inte heller Johan Edberg, aktie­analytiker på Handelsbanken med fastighetssektorn som bevakningsområde, ser framför sig en ny 90-talskris. Tillståndet i sektorn går i nuläget att dela upp i två läger, menar han. Det ena är bättre rustat för sämre tider med lägre belåningsgrader och bättre lånevillkor. Det andra lägret är underfinansierat, och drabbas därför hårdare av högre räntor.

– Det är en förflyttning som är brutal och den påverkar alla. Utgår vi från att räntorna kommer ligga kvar ett par år till på den här nivån, då kommer ett antal bolag behöva göra något drastiskt för att vara relevanta låntagare i framtiden, säger han.

Riskerna i den svenska fastighetssektorn sticker ut även internationellt. Vad gäller skuldsättningen påminner branschen till stor del om hur det ser ut i många andra länder. Däremot har fastighetsbolagen ofta mycket kortare löptider på sina lån. På det sättet går det mycket snabbare för räntehöjningar att slå igenom i företagens balansräkningar än i exempelvis Tyskland och USA.

– Det här kommer bli en massiv huvudvärk för fastighetsbolagen 2024–2025, om vi inte får räntesänkningar från Riksbanken. Det är många av de stora aktörerna som kommer få problem. Dels med kreditbetygen,

dels att bedriva verksamheten i stort, varnade Andreas Steno Larsen, vd på Steno Research och tidigare chefs­strateg på Nordea, i en intervju med Dagens Industri tidigare i höstas.

Resonemanget leder in på det viktiga begreppet räntetäckningsgrad.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgrad betyder hur många gånger vinsten från driften täcker räntekostnaderna. Är räntetäckningsgraden under 1,0 klarar bolaget inte längre av att betala sina löpande kostnader med vinsten.

 

Enligt bedömningar från kreditvärderingsinstitut är flera av de större fastighetsbolagens räntetäckningsgrader nu på väg ned mot oroväckande nivåer. Under 2025 beräknas sektorn som helhet falla under den kritiska räntetäckningsgraden om 1,5, vilket indikerar att läget är allt mer pressat.

Hittills har dock fastighetsbolagen lyckats möta en del av pressen på värderingarna genom höjda hyror. En farhåga är att en svagare konjunktur ska leda till en ökad andel outhyrda lokaler och svårigheter att höja hyrorna längre fram, men enligt analytikerna Finansliv pratat med finns inga sådana tecken alls i dagsläget.

– Det finns en risk att även det operationella börjar se sämre ut längre fram. Men just nu är det här ett balansräkningsproblem, säger Marcus Gustavsson.

Mer oroväckande är läget kring finansieringen, enligt Marcus Gustavsson. De senaste tio åren har finansieringen på kapitalmarknaden vuxit snabbare än bankutlåningen och gått från 100 till 600 miljarder kronor, mot banklånens 700 till 1 200 miljarder kronor. Kapitalmarknaden har främst nyttjats av stora fastighetsbolag, medan banklån är vanligare i det mindre segmentet.

Men i takt med de stigande räntorna har finansieringen den vägen blivit både dyrare och svårare. Samtidigt väntas obligationer till ett värde om 100 miljarder kronor per år förfalla de kommande fyra åren, varav en stor del för företag med lite sämre kreditvärdighet. De försämrade villkoren riskerar alltså att leda till fler sänkta kreditbetyg.

Utvecklingen har lett till ett skifte i marknaden där bankutlåningen ökat kraftigt sedan i höstas, medan marknadsfinansieringen har backat. Första kvartalet i år låg tillväxten för bankutlåning på 10 procent mätt i årstakt, att jämföra med snittet de senaste tio åren på 6 procent.

Marcus Gustavsson menar att det krävs en blandning av lösningar för att hantera skulden som snart löper ut.

– Jag tror på en kombination med nyemissioner, ökad bankutlåning, viss utlåning på obligationsmarknaden och ytterligare fastighetsförsäljningar under det kommande året. Bolagen är ju inte på något sätt ute ur den här tuffa perioden, det kommer att vara tufft ett tag framöver också. Men helt klart kommer bankutlåning att vara en viktig del, säger han.

Så hur påverkas bankerna? Tittar man närmare på bankernas exponering mot fastighetssektorn ligger den på 15 procent av den totala utlåningen. Handelsbanken är störst med en andel av utlåningen på 30 procent, mot 16 och 17 procent för Swedbank respektive SEB.

Samtidigt påpekar experterna som ­Finansliv pratat med att bankerna är välkapitaliserade och har större buffertar nu än under finanskrisen. Från bankhåll menas det även att de varit relativt konservativa i utlåningen till sektorn.

– Bankerna kan säkert få ta en del kreditförluster, men det kommer inte vara på nivåer som är systemhotande. Deras utgångsläge är också mycket bättre jämfört med många andra banker ute i Europa, säger Robert Boije.

Inte heller Johan Edberg ser risk för en systemkris där bankerna blir stora förlorare.

– Jag tror att de som kommer att förlora pengar är aktieägare eller de riskkapitalister som gick för långt ut på kurvan och tog för mycket risk. Jag tror att vi kommer att lyckas begränsa det till att de förlorar pengar.

Han pekar på kapitalstrukturen där framför allt aktie- och obligationsmarknaden skulle ta smällen före bankerna, i händelse av en kris.

– När jag började för 20 år sedan var bankfinansieringen i sektorn 60–70 procent av tillgångsvärdet, i vissa fall med en obligationsfinansiering på toppen, så då fanns det en större sårbarhet. Sedan finns det fortfarande en ganska stor utlåning vi inte har lika god insyn i, men överlag finns det ganska mycket annat riskkapital ovanför banken i den här kapitalstrukturen och där har bankerna den bästa positionen.

Samtidigt varnar han för att genomlysningen i mindre fastighetsbolag inte är lika bra som bland de noterade företagen.

– Det vi kan titta på är bolag med noterade aktier och obligationer, där det finns tillgänglig data. Sedan har bankerna en jättestor volym av utlåning till små och medelstora bolag där vi inte har samma förutsättningar att se hur det ser ut. Här finns det en gråzon, ett mörkertal, säger Johan Edberg.

Inflationen låg i september på 4,0 procent mätt enligt KPIF, vilket är lägre än 4,7 procent i augusti och kraftigt ned från toppen i vintras på 10,2 procent. Samtidigt hade marknaden räknat med en större nedgång. Samsynen i marknaden är dock att inflationen kommer fortsätta falla tillbaka under 2024 och närma sig inflationsmålet. Det i sin tur bör innebära att räntorna har toppat, menar experterna. Samtidigt får räntan inte bli mycket högre än i dag, varnar de.

– Låt säga att räntan skulle stiga 1 procentenhet till, då skulle vi få ett mycket svårt läge, säger Robert Boije.

Marcus Gustavsson är inne på samma spår.

– Jag är inte överdrivet orolig för den finansiella stabiliteten. Men det finns riskscenarier här. Om man tänker sig att räntan förblir hög, då kommer vi ha räntetäckningsgrader som är för låga för många fastighetsbolag. Då skulle det kunna bli lite svettigare för bankerna.

Hur hög kan räntan bli, innan det slår över?
– Om vi tänker oss att den nya jämviktsräntan i tio år framåt skulle hamna på 4 procent, det vill säga samma nivå som korträntan ligger på i dag. En sådan nivå tror jag skulle kunna vara problematisk, så det krävs att räntorna kommer ner lite. Nuvarande korträntor på lång sikt skulle vara problematiska för många, sedan exakt var brytpunkten går är svårt att säga, säger Markus Gustavsson.

Hur det går framöver tycks alltså hänga på räntan, och då är vi tillbaka hos Riksbanken. Tittar man på ECB och Federal Reserve verkar de flesta tro att räntehöjningarna är klara. Om Riksbankens höjningar nu nått vägs ände, eller om ytterligare åtstramningar väntar, återstår ännu att se.

Mest läst

Finansförbundets krönika

»Finansförbundet och de flesta andra parter på arbets-marknaden är överens om teorin att inflationen bäst bekämpas genom minskad konsumtion«, skriver Finansförbundets presidium.
Läs Finansförbundets krönika
»Varje bransch som står utan en fackförbundstidning är mer sårbar för korruption, oegentligheter och missförhållanden«, skriver Finanslivs chefredaktör Axel Andén.
Några slutord